אם אתם הולכים לקחת משכנתא חדשה, למחזר משכנתא קיימת או סתם אם יש לכם משכנתא כדאי שתכירו את המסלולים השונים בהם ניתן לקחת את ההלוואה. הכרת המסלולים תעזור לכם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם באופן אישי.
בחירה נכונה של מסלולים יכולה לגרום לחיסכון כספי גבוה מאוד ולגמישות בניהול ההלוואה בעתיד שמצבכם הכלכלי ישתנה (לטובה או לרעה) על ידי זה שלא יהיו לכם קנסות פירעון מוקדם גדולים מידיי.
המסלולים מתחלקים לשתי קטגוריות עיקריות :מסלולים בריבית קבועה ומסלולים בריבית משתנה.
מסלולים בריבית קבועה:
ריבית קבועה לא צמודה למדד- במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה והקרן לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
יתרונות המסלול- ההחזר החודשי קבוע ואין הפתעות מדד.
חסרונות- הריבית במסלול זה גבוהה באופן יחסי לשאר המסלולים ולכן העלות של ההלוואה הנ"ל יכולה להיות לא משתלמת.
חשוב לדעת- מסלול זה נושא קנסות פירעון מוקדם (במידה והריבית של ההלוואה החדשה נמוכה מהריבית של ההלוואה הקיימת)כך שאם יש צפי לפירעון מוקדם של ההלוואה, הכנסת כספים במהלך הדרך יש צורך לבחון את השימוש במסלול הנ"ל.
ריבית קבועה צמודה למדד- במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה אבל קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ויכולה להשתנות כל חודש (והיא משתנה!)
יתרונות המסלול- מיכיוון שהריבית קבועה מסלול זה מאפשר יציבות, הריבית נמוכה יחסית למסלול לא צמוד וכך ניתן להנות מתנאים אטרקטיבים שהמדד נמוך.
חסרונות- קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ושהמדד עולה (2%-3% בשנה ממוצעת) הקרן גדלה איתו.
חשוב לדעת- מסלול זה נושא קנסות פירעון מוקדם ובהינתן עליה של מדד המחירים לצרכן ישנה אפשרות של תשלום חודשי של המשכנתא לאורך שנים ועדיין קרן ההלוואה לא תיקטן ולעיתים אף תיגדל.
מסלולים בריבית משתנה-
מכיוון שבמסלולים אלה הריבית יכולה להשתנות והשינוי בריבית משפיעה באופן ישיר על גובה ההחזר בנק ישראל הוציא הוראה שמשכנתא חדשה בישראל לא יכולה להכיל יותר מ30% מסלולים בריבית משתנה. ההחלטה נובעת מכך שאנשים לוקחים את ההלוואה בידיעה שהם צריכים להחזיר סכום מסויים של כסף אבל שהריבית עולה הסכום הנ"ל עולה והם לא עומדים בגובה ההחזר ומאבדים את הבית.
מסלול בריבית משתנה צמודה למדד- במסלול זה ניתן לבחור כל כמה שנים ריבית ההלוואה תשתנה וכמובן שקרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
יתרונות המסלול- ניתן לבחור מתי תהיה לנו נקודת יציאה ללא קנסות ולתכנן את ההלוואה כך שבמידה ומשתחררת לנו קרן השתלמות עוד 5 שנים נוכל לפרוע בעזרתה את המסלול הנ"ל ללא קנסות בכלל. ניתן להנות מירידה בריבית במשק.
חסרונות- אין קיבוע של הריבית ולכן אין לנו שליטה מה יהיה גובה הריבית בתחנת היציאה הקרובה.
חשוב לדעת- מסלול זה עלול לשאת קנסות פירעון מוקדם במידה ונרצה לפרוע את ההלוואה לפני תחנת היציאה ובהינתן תנאי ריבית המצדיקים קנס. שווה להשתמש במסלול זה כאשר יש צפי לירידת ריבית בעתיד או כאשר יש צפי לכניסת כספים ממקורות אחרים.
מסלול פריים- במסלול זה קרן ההלוואה לא צמודה לשום דבר וריבית ההלוואה משתנה בהתאם לשינוי בריבית הפריים בארץ. ריבית הפריים בארץ היא ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%.
יתרונות המסלול- מסלול זה לא צמוד למדד ולכן בכל פעם שאנחנו משלמים את התשלום החודשי קרן ההלוואה קטנה. מסלול זה לא נושא קנסות פירעון מוקדם וניתן לחסל אותו בכל שלב.
חסרונות המסלול- עליה של אחוז אחד בריבית הפריים מזיזה את ההחזר החודשי בכ 9% ולכן מסלול זה מאוד לא יציב כאשר הריבית במשק מתחילה לעלות.
חשוב לדעת- ניתן לקחת רק עד 30% במסלול זה.
מסלול צמוד מט"ח- במסלול זה ממירים את קרן ההלוואה ביום בו אתם לוקחים את ההלוואה למטבע חוץ (דולר אמריקאי, אירו, פרנק שייצרי, יין יפני) ומאותו רגע הקרן צמודה למטבע ומתנהגת לפי השינויים בו. בנוסף, הריבית אותה תשלמו על הקרן היא ריבית הלייבור פלוס מרווח של הבנק.
יתרונות המסלול- ניתן להנות מירידה בשער החליפין של מטבע החוץ אליו הצמדתם את ההלוואה, ניתן להנות מריבית לייבור נמוכה (שהיא נמוכה!), המסלול לא נושא קנסות פירעון מוקדם וניתן לפרוע את ההלוואה בכל שלב.
חסרונות- ניתן להיפגע בצורה קשה כאשר שער המטבע עולה.
חשוב לדעת- כאשר לוקחים את המסלול הזה בעצם מאבדים את הקשר לכלכלה הישראלית ושינויים בה לא ישפיעו עליכם. מסלול זה נחשב מסלול בריבית משתנה ולכן הוא נכלל ב 30% של המסלולים בריביות המשתנות ואם לקחתם 25% במסלול פריים תוכלו לקחת רק עוד 5% במסלול הזה.
חשוב להכיר את המסלולים האלה ולראות איך אפשר לנצל את היתרונות, ולהימנע מהחסרונות.
הכי חשוב זה להתאים את המסלולים לצרכים האישיים שלכם ולא של הבנקים.
על מנת לייצר הלוואת משכנתא יציבה וטובה שווה לבחון שימוש במספר מסלולים על מנת להנות מהיתרונות של כל אחד ולפזר סיכונים.
בשביל להבין הרבה יותר ניתן להיכנס לפורטל המשכנתא של ישראל ולקרוא עוד הרבה חומרים שיחסכו לכם המון זמן וכסף.
בהצלחה
